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Spese condominiali 

 

Pagare le spese condominiali rappresenta un obbligo per far fronte alle spese di gestione di un palazzo, ma spesso sorgono dubbi circa l’esattezza delle procedure e i calcoli svolti nella suddivisione. Per non sbagliare bisogna conoscere bene le regole.

L’Italia è uno dei Paesi al mondo in cui la proprietà condominiale è maggiormente diffusa. Dalle statistiche del settore risulta che vive in palazzi e palazzine il 60% degli italiani e si contano 14 milioni di abitanti con un nucleo familiare composto da 4 persone. Con questi dati si comprende facilmente quanto sia importante conoscere le regole che stabiliscono la convivenza all’interno degli edifici. In particolare è essenziale sapere come destreggiarsi quando si devono affrontare le spese condominiali. Sono tanti i dubbi che insorgono generalmente quando si calcolano e suddividono i costi, ma i problemi si presentano nella maggior parte dei casi quando qualcuno non paga e altri non vogliono sborsare denaro per alcune attività di manutenzione straordinaria. Quando si devono pagare le spese? Come si devono decidere e suddividere? Sono solo alcuni dei quesiti che quotidianamente le persone si chiedono non sempre riuscendo ad arrivare alla risposta esatta. Per fare chiarezza tra le varie interpretazioni è opportuno esaminare con attenzione i singoli aspetti e quindi le regole da cui scaturiscono i comportamenti che bisogna tenere per gestire i rapporti e gli edifici al meglio. La conoscenza di questi elementi porta inoltre alla comprensione dei verbali delle assemblee condominiali e della loro applicabilità.

Indice

• 1 Quali sono le tipologie delle spese condominiali?
• 2 Cosa includono le spese ordinarie?
• 3 Quali sono le spese straordinarie?
• 4 Quali sono le spese di notevole entità?
• 5 Come funziona il fondo spese?
• 6 Si possono affrontare spese di innovazione e come funzionano?
• 7 Cosa fare se l’innovazione proposta mette a rischio lo stabile?
• 8 Cosa fare se nasce una controversia?
• 9 Come ci si comporta per le spese di godimento?

Quali sono le tipologie delle spese condominiali?

Non ci sono solamente la manutenzione ordinaria e quella straordinaria a determinare i costi da sostenere per la gestione di un palazzo. Le spese condominiali si suddividono in differenti tipologie a seconda degli interventi da effettuare nell’interesse di chi vive nell’edificio e della costruzione stessa. All’interno delle attività ordinarie e straordinarie vanno individuate le singole voci che descrivono i vari interventi. Si va dalla semplice pulizia delle parti comuni alla ristrutturazione del tetto o della facciata, passando per l’adeguamento degli impianti e la loro manutenzione.

Cosa includono le spese ordinarie?

La normale gestione del condominio prevede una serie di azioni che rientrano nelle spese ordinarie. Si tratta di garantire il buon funzionamento dell’edificio assicurando un andamento regolare di ogni servizio e quindi dei vari impianti, evitando che lo stabile possa degradarsi o che possano verificarsi incidenti ai suoi abitanti. Non ha importanza la tempistica e quindi la distanza tra gli interventi, ma è la loro tipologia a stabilire l’appartenenza all’amministrazione ordinaria. Per questo tipo di lavori l’assemblea ha il potere di decidere, con il favore della metà più uno del valore dell’edificio, di creare un fondo cassa a cui attingere per sostenere i costi di ordinaria manutenzione per conservare i beni comuni[1]. Tra le attività rientranti in questa categoria di spese condominiali ci sono le pulizie svolte su scale, pianerottoli, cortili e sulle vetrate presenti nelle parti comuni; la manutenzione del tetto, dell’ascensore, dell’impianto citofonico e dei serramenti nelle parti comuni; la revisione degli apparecchi ad uso condominiale come cancelli elettrici e caldaie; il controllo e la riparazione dell’impianto di illuminazione esterno o interno; il pagamento delle bollette di acqua e luce, nonché dell’assicurazione e delle eventuali imposte che riguardano il palazzo; le riparazioni di tubi idraulici o cavi elettrici; la sostituzione di lampadine bruciate; la manutenzione del giardino condominiale. Vanno inserite anche nell’elenco le spese relative al compenso dell’amministratore e ai costi per la cancelleria, le eventuali consulenze e per le lettere inviate per le convocazioni dell’assemblea o per i solleciti di pagamento ai condomini.

Quali sono le spese straordinarie?

In ogni condominio si presenta la necessità di occuparsi della manutenzione straordinaria e di interventi di ristrutturazione e queste occasioni generano appunto le spese condominiali straordinarie. Sono così definite perché hanno un valore e un’importanza che supera l’ordinario e non hanno una continuità, ma si effettuano solamente quando si ravvisano le condizioni, senza una periodicità. Naturalmente le decisioni di occuparsi di tali interventi dipendono dalla maggioranza dei condomini che devono votare in apposite assemblee. Ci sono lavori che vanno eseguiti obbligatoriamente, come previsto dalla legge[2]. Tra queste ci sono la stabilità dei muri maestri, la sostituzione delle travi e il rinnovamento totale e parziale di solai, tetti, argini, acquedotti e strutture murarie di sostegno o di cinta. Il Codice Civile non si occupa solamente di indicare i lavori essenziali, ma definisce altresì le spese straordinarie. Tra i principali costi da sostenere figurano le riparazioni conseguenti a danni causati a calamità naturali; il rifacimento totale o parziale di un impianto; la riparazione dell’argano dell’ascensore e il suo adeguamento alle normative sulla sicurezza[3]; l’esecuzione di lavori per riportare all’interno del palazzo le normali funzionalità compromesse da opere di manutenzione ordinaria[4]. Esistono anche i costi straordinari di “notevole entità” che devono essere decisi dalla maggioranza qualificata dell’assemblea.

Quali sono le spese di notevole entità?

Il Codice Civile non si occupa della definizione di questo tipo di costi, quindi deve essere il giudice, al momento dell’eventuale controversia, stabilire se la situazione verificatasi rientri o meno nella casistica[5]. A contribuire alla decisione concorrono l’ammontare della spesa da sostenere messa in relazione con il valore dell’edificio. Inoltre si calcola l’entità della spesa che ogni condomino deve affrontare[6]. Questi elementi non vincolano il giudice nella sua scelta, tuttavia incidono e possono portare a un ricalcolo della suddivisione dell’esborso tra i vari proprietari degli appartamenti[7].

Come funziona il fondo spese?

Il fondo costituito per affrontare i costi derivanti dai lavori da manutenzione e ristrutturazione è disciplinato dalla legge[8]. L’assemblea decide attraverso un’apposita delibera di svolgere opere di manutenzione straordinaria definendo i relativi costi. Nello stesso momento può deliberare di mettere a disposizione la somma necessaria attraverso un fondo speciale. In base al contratto stipulato con il prestatore d’opera è possibile prevedere versamenti periodici in relazione all’avanzamento dei lavori e quindi il fondo viene predisposto per i singoli pagamenti. Le spese condominiali possono essere gestite in questo modo anche per gli interventi manutentivi ordinari.

Si possono affrontare spese di innovazione e come funzionano?

Il passare degli anni rende necessari lavori di miglioramento del condominio e per questo si devono mettere in conto delle spese condominiali per le innovazioni. A disciplinare tale attività è il Codice Civile[9]. L’assemblea ha la possibilità di decidere di apportare migliorie per rendere il palazzo più comodo oppure per massimizzare il rendimento delle parti comuni. É necessario che siano d’accordo i proprietari dei 2/3 del valore dello stabile. Nel caso insorgano delle controversie le normative non specificano la strada da seguire, rimandando il contenzioso alla decisione del giudice. In fase giudicante vanno tenuti presenti alcuni principi come una motivazione appropriata e corretta[10]. Inoltre l’intervento deve essere ritenuto rilevante e apprezzabile, ovvero riguardare una parte significativa in relazione alla superficie complessiva dell’edificio[11] oppure riguardare una misura di sicurezza come un cancello che impedisce l’accesso agli estranei[12]. Ecco alcuni esempi di innovazione: allargare un portone; sostituire una rete divisoria con un muro; creare nuovi servizi per il condominio; apportare trasformazioni per tetto o pavimentazione del cortile; installare automatismi degli impianti per l’accesso; cambiare colore agli infissi a beneficio di una conservazione più duratura oppure per armonizzare l’estetica; l’installazione di un ascensore o di serbatoi idrici; la sostituzione di impianti centralizzati con sistemi autonomi e così via. Ci sono alcuni casi inerenti le spese condominiali per innovazioni che possono essere decisi da maggioranze inferiori, ovvero della metà del valore dello stabile. Questi casi riguardano i lavori di miglioramento della sicurezza e della salubrità, come ad esempio la rimozione dell’amianto, oppure di interventi atti a rimuovere barriere architettoniche[13], per innovare i sistemi di produzione energetica ai fini del risparmio[14] o per esempio per dotare lo stabile di posti auto. Rientrano in questa casistica anche impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva.

Cosa fare se l’innovazione proposta mette a rischio lo stabile?

Può succedere che si proponga un intervento innovativo non in grado di assicurare la stabilità o la sicurezza dell’edificio o addirittura di pregiudicare questi due aspetti[15]. In questo caso non si potrebbe portare a compimento l’opera, neppure se fosse frutto di una decisione unanime dell’assemblea. Il divieto normativo riguarda l’ordine pubblico ed obbliga al mantenimento del massimo livello di sicurezza per gli abitanti dell’edificio e per le persone che transitano intorno allo stabile. Tali lavori riguardano anche scarichi e fognature. Se invece si intende operare un intervento di modifica del decoro bisogna ottenere il voto unanime in assemblea. La valutazione è di tipo economico perché può determinare una variazione sul valore dell’intero stabile e quindi dei singoli appartamenti contenuti. Se l’alterazione comporta più vantaggi che danni[16] si può procedere con l’esecuzione dell’opera. Ecco alcuni esempi di lavori lesivi del decoro: sopraelevazione dei piani; innalzamento di un parapetto; posa di infissi di materiale differente rispetto a quelli presenti nell’edificio; posa di tettoie sui terrazzi; installazione di cartelloni pubblicitari.

Cosa fare se nasce una controversia?

Nel caso si operi alterando il decoro del condominio e l’assemblea si trovi di fronte a un contenzioso, dovrà essere il giudice a stabilire se il lavoro vada realizzato o meno. Va tenuto presente che la sua decisione, se adeguatamente motivata, non può essere impugnata[17]. Chiaramente la sua valutazione si basa sul principio di alterazione del valore dello stabile, quindi ne fa un calcolo economico tra danni e benefici, giustificando o meno le spese condominiali.

Come ci si comporta per le spese di godimento?

All’interno dello stabile ci sono alcuni servizi che vengono goduti solamente da alcuni condomini i cui costi rientrano tra le spese condominiali urgenti. Si tratta ad esempio dell’acquisto di combustibile per il riscaldamento oppure del pagamento riferito al consumo di energia elettrica. In questi casi le somme versate devono essere ripartite unicamente tra coloro che usufruiscono dei servizi, quindi chi non dovesse godere dei benefici di tali beni verrebbe esentato dal pagamento. Possono rientrare in questa categoria la pulitura neve dell’accesso ai garage. Chi non avesse un box non dovrebbe partecipare alla spesa.

note

[1] Cass. sent. n. 17035/2016 dell’11/08/2016
[2] Art. n. 1005, c. 2 cod. civ.
[3] Trib. Bologna sent. del 02/5/1995
[4] Trib. Novara sent. n. 125 del 19/022007
[5] Cass. sent. n. 26733/2008 del 06/11/2008
[6] Cass. sent. n. 26733/2008 del 06/11/2008; Trib. Napoli sent. n. 12015/2003 del 29/11/2003
[7] Cass. sent. n. 810/1999 del 29/01/1999
[8] Art. n. 1135, c. 1 n. 4 cod. civ.
[9] Art. n. 1120 c. 1 e art. n. 1136 c. 5  cod. civ.
[10] Cass. sent. n. 10602/1990 del 05/11/1990
[11] App. Milano sent. n. 302/2010 del 08/02/2010
[12] Cass. sent. n. 4340/2013 del 21/02/2013
[13] L. n. 13/1982, art. n. 2
[14] L. n. 10/1991, art. n. 26
[15] Art. n. 1120 c. 4 cod. civ.
[16] Cass. sent. n. 4474/1987 del 15/05/1987
[17] Cass. sent. n. 8731/1998 del 03/09/1998

L’AUTORE: Redazione